🏠 멸실등기란? 건물 철거 후 꼭 해야 하는 부동산 절차 완벽 정리

멸실등기! 건물을 철거하거나 화재, 재개발 등으로 부동산이 사라진 경우, 그 사실을 법적으로 증명하는 절차가 있습니다. 바로 멸실등기입니다.
부동산 등기부는 말 그대로 해당 부동산의 ‘법적 신분증’이기 때문에, 실제 존재하지 않는 건물이 등기부상에 남아 있다면 다양한 문제가 생깁니다. 이번 글에서는 멸실등기의 의미, 절차, 필요 서류, 주의사항까지 자세히 정리했습니다.

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🔍 멸실등기의 의미

‘멸실’이란 부동산이 존재하지 않게 된 상태를 뜻합니다.
예를 들어,

• 재건축을 위해 건물을 철거했을 때
• 화재나 자연재해로 건물이 완전히 소실된 경우
• 토지가 도로, 하천 등 공공용지로 편입되어 사라진 경우

이처럼 부동산이 실제로 사라졌는데 등기부에는 여전히 남아 있다면, 법적 정보와 현실이 불일치하게 됩니다.
이때 멸실등기를 통해 등기부에서 그 건물 또는 토지를 말소해야 합니다.

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⚙️ 멸실등기 신청기간

• 건물이 멸실된 경우 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 내에 등기를 신청해야 합니다(「부동산등기법」 제43조제1항).

⚙️ 멸실등기를 꼭 해야 하는 이유

멸실등기를 하지 않으면 다양한 행정상 문제가 발생합니다.

1. 불필요한 세금 부담
   실제로 건물이 사라졌는데도 등기부상 존재하면 재산세나 종합부동산세가 계속 부과될 수 있습니다.
2. 신규 건축 등기 불가
   기존 건물의 멸실등기를 하지 않으면, 새 건물을 지어도 보존등기를 할 수 없습니다.
3. 부동산 거래 지연
   등기부에 존재하지 않는 건물이 남아 있으면 매매나 담보 설정 시 서류 검토 과정에서 문제가 발생합니다.

👉 따라서 철거 후에는 반드시 멸실등기를 먼저 처리해야 합니다.

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📝 멸실등기 신청 절차

멸실등기는 소유자 또는 상속인이 관할 등기소에 신청할 수 있습니다.
아래는 기본적인 절차입니다.

1. 신청인: 건물 또는 토지의 소유자
2. 관할 등기소: 해당 부동산 소재지 관할 등기소
3. 필요 서류
   • 멸실등기 신청서
   • 철거확인서 또는 멸실사실 증명서 (지자체 발급)
   • 신분증 사본 및 인감증명서
   • 위임장 (대리 신청 시 필요)
4. 수수료 납부
   등록면허세 + 교육세 납부 후 영수증 첨부
5. 등기 완료
   보통 3~7일 이내에 ‘멸실’ 표시가 등기부에 기재됩니다.

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⚠️ 멸실등기 후 주의사항

멸실등기가 완료되면 해당 부동산은 법적으로 존재하지 않는 상태가 됩니다.
따라서 다음과 같은 점을 유의해야 합니다.

• 멸실된 건물에 대해 소유권 이전, 근저당 설정, 임대차 계약 등은 불가능합니다.
• 같은 위치에 새 건물을 지었다면, 새 건물에 대한 보존등기를 새로 해야 합니다.
• 멸실등기를 지연하면 재산세 과세 오류나 향후 거래 지연 등 행정상 불이익이 생길 수 있습니다.

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💡 멸실등기, 전문가와 함께 하면 더 안전합니다

멸실등기는 절차가 복잡하지는 않지만, 철거확인서 발급 시기, 서류 누락, 세금 납부 등에서 자주 실수가 발생합니다.
특히 재건축이나 상속 등 복합적인 상황일 경우, 부동산 전문가나 법무사의 도움을 받는 것이 안전합니다.

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✅ 정리

구분	내용
대상	건물 또는 토지가 사라진 경우
신청인	소유자 또는 상속인
관할	해당 부동산 소재지 등기소
필요서류	철거확인서, 신청서, 신분증, 인감증명서
처리기간	약 3~7일
주의사항	멸실 후 반드시 보존등기 별도 진행

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멸실등기는 단순히 ‘건물이 사라졌다’는 행정 절차가 아니라,
부동산 권리관계를 정리하고 세금 문제를 예방하는 핵심 절차입니다.
특히 철거 후 신축을 계획 중이라면, 멸실등기를 먼저 완료해야 새 건물의 보존등기가 가능합니다.

멸실등기 잊지 말고 기억하세요!

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🏠 전입세대열람내역이란? 전세사기 예방을 위한 필수 확인서류

전입세대열람내역! 부동산 계약을 앞두고 가장 중요한 것은 해당 집의 실제 거주자 현황을 정확히 아는 것입니다.
특히 전세나 월세 계약을 체결할 때, 집주인 외에도 이미 다른 세입자가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
이때 필요한 서류가 바로 **‘전입세대열람내역’**입니다.

최근 전세사기 피해가 늘어나면서, 전입세대열람내역 확인은 선택이 아닌 필수 절차가 되었습니다.
이 글에서는 전입세대열람내역의 의미, 발급 방법, 확인 포인트까지 자세히 설명드리겠습니다.

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💡 전입세대열람내역이란?

**전입세대열람내역(전입세대열람원)**은 해당 주택 또는 건물에 현재 전입신고된 세대의 현황을 확인할 수 있는 공적 문서입니다.

쉽게 말해, “이 주소에 누가 전입신고를 해둔 상태인지”를 보여주는 주민등록 관련 자료입니다.
전입세대열람내역을 확인하면

• 이미 다른 세입자가 있는지,
• 그 세입자의 전입일이 언제인지,
• 해당 주택에 몇 세대가 거주 중인지
  를 알 수 있습니다.

이는 전세 계약 시 보증금 보호와 권리 순위 파악에 꼭 필요한 정보입니다.

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⚖️ 왜 전입세대열람내역이 중요한가?

부동산 임대차 관계에서는 **‘대항력’**이 매우 중요합니다.
세입자는 전입신고와 점유를 통해 대항력을 가지며,
이 대항력이 먼저 생긴 순서대로 보증금 반환의 우선순위가 결정됩니다.

따라서 계약하려는 집에 이미 선순위 세입자가 있다면,
그 세입자가 보증금을 먼저 받아갈 가능성이 있습니다.
즉, 후순위로 들어가는 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.

👉 전입세대열람내역을 통해 기존 세입자의 전입일을 확인하면, 이러한 위험을 미리 예방할 수 있습니다.

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🧾 전입세대열람내역 발급 방법

전입세대열람내역은 **읍·면·동 행정복지센터(주민센터)**에서 직접 신청할 수 있습니다.
단, 개인정보 보호를 위해 누구나 열람할 수 있는 것은 아닙니다.
발급 대상은 다음과 같습니다.

📌 발급 가능 대상

1. 해당 부동산의 소유자
2. 임대차계약 예정자 또는 계약자
   (계약서, 부동산 확인서류 등 제시 필요)
3. 법원, 수사기관 등 공공기관의 요청 시

📄 필요 서류

• 신분증
• 임대차계약서(또는 계약 예정 증빙서류)
• 부동산 등기부등본 (소유자 확인용)

🕐 발급 절차

1. 주민센터 방문 → 민원 접수
2. 열람신청서 작성 및 제출
3. 담당자의 열람 승인
4. 전입세대열람내역 발급 (보통 10분 이내 처리)

단, 온라인으로는 발급되지 않으며 오프라인 방문만 가능합니다.

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🏘️ 전입세대열람내역으로 확인할 수 있는 내용

전입세대열람내역에는 다음과 같은 정보가 기재됩니다.

• 해당 주택에 전입신고된 세대 수
• 각 세대의 전입신고일
• 세대주의 이름 일부(성명 전체는 비공개)
• 세대 구분(세대수 표시)

이를 통해 같은 주소지 내 다른 세입자의 전입일이 언제인지 확인할 수 있습니다.
예를 들어, 당신이 계약하려는 주택의 기존 세입자가 이미 2023년 5월에 전입신고를 했다면,
그 세입자는 당신보다 선순위 임차인이 됩니다.

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⚠️ 확인 시 주의할 점

1. 열람 주소를 정확히 기재해야 함
   건물 전체가 아니라 해당 호실(예: 101호, 202호) 단위로 신청해야 합니다.
2. 보호기간 내 확인 권장
   전입세대열람내역은 시점에 따라 변동될 수 있으므로,
   계약 직전에 발급받아 확인하는 것이 가장 안전합니다.
3. 임대인 동의 불필요
   세입자가 계약 예정자라면, 임대인 동의 없이도 열람 가능합니다.
4. 불법 복제 및 공개 금지
   개인정보 보호법에 따라 타인에게 무단으로 공유하거나 온라인에 게시하는 것은 금지됩니다.

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✅ 전입세대열람내역 확인 시 얻는 3가지 효과

1. 선순위 세입자 유무 확인 → 보증금 위험 차단
2. 임대인의 설명과 실제 거주 현황 비교 → 허위 광고 방지
3. 주택의 실질 점유 상태 파악 → 안전한 계약 진행

특히, 전세 계약 전에는
✔ 등기부등본 확인
✔ 전입세대열람내역 확인
✔ 확정일자 받기
이 세 가지를 반드시 체크해야 전세사기 피해를 예방할 수 있습니다.

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📚 안전한 전세 계약의 출발점

전입세대열람내역은 단순한 행정서류가 아닙니다.
이 한 장의 문서가 수천만 원의 보증금을 지켜주는 결정적 근거가 되기도 합니다.

부동산 계약을 앞두고 있다면,
“이 집에 누가 살고 있는지, 언제 전입했는지”를 반드시 확인하세요.

전입세대열람내역 확인 → 등기부등본 확인 → 확정일자 등록
이 3단계만 지켜도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.

안전한 부동산 거래는 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다.
당신의 소중한 보증금, 반드시 서류로 지켜내세요.

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🏠 임차권등기명령이란? 보증금을 안전하게 지키는 세입자의 필수 제도

임차권등기명령! 전세나 월세를 살면서 가장 불안한 순간은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했을 때입니다. 집주인이 연락이 안 되거나 보증금을 늦게 주는 경우, 세입자는 이사를 하지 못하고 불안에 떨게 되죠. 이럴 때 법적으로 세입자의 권리를 지켜주는 제도가 바로 임차권등기명령입니다.

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💡 임차권등기명령의 뜻

임차권등기명령은 임차인이 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때,
법원의 명령으로 임차권(세입자의 권리)을 등기부에 표시하게 하는 제도입니다.

즉, **“나는 아직 이 집에 대한 보증금을 받을 권리가 있다”**는 사실을 등기부등본에 남겨두는 절차입니다.
이 등기를 해두면 세입자는 실제로 집을 비워도 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다.

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🧾 임차권등기명령 왜 꼭 필요한가?

일반적으로 세입자가 이사를 나가면 대항력이 사라집니다.
그 결과, 집이 경매로 넘어가거나 새로운 소유자가 생기면 보증금을 받기 어려워질 수 있습니다.

하지만 임차권등기명령을 신청하면,
집을 비워도 여전히 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.

즉, 이사를 하더라도 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것입니다.
최근 전세사기 피해가 늘어나는 상황에서, 세입자에게 꼭 필요한 보호장치입니다.

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🏛️ 임차권등기명령 신청 방법

임차권등기명령은 해당 주택이 있는 지역의 지방법원 또는 시·군법원에 신청합니다.

📌 준비 서류:

• 임대차계약서 사본
• 주민등록등본
• 확정일자 확인서
• 보증금 미반환을 증명할 자료 (내용증명, 문자, 계좌내역 등)

📌 신청 방법:

• 직접 법원 방문
• 또는 대법원 전자소송 사이트(https://ecfs.scourt.go.kr) 를 통한 온라인 신청

📌 처리 기간:
보통 신청 후 1~2주 내에 법원에서 명령이 내려지고,
결정문을 받은 뒤 등기소에 방문하면 등기 절차가 완료됩니다.

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⚖️ 임차권등기명령의 주요 효과

임차권등기명령이 완료되면 세입자는 다음과 같은 법적 보호를 받습니다.

1. 대항력 유지 – 실제 거주하지 않아도 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있습니다.
2. 우선변제권 유지 – 집이 경매로 넘어가면 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
3. 이사 가능 – 집을 비워도 권리가 유지되므로, 마음 편히 이사할 수 있습니다.

다만, 등기명령만으로 바로 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
집주인이 끝내 보증금을 주지 않으면, 보증금반환청구소송을 별도로 진행해야 합니다.

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⚠️ 알아두면 좋은 주의사항

• 계약이 이미 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다.
• 등기 후에는 임대인에게 통보되므로, 협의 중이라면 사전 조율이 필요합니다.
• 신청비용(인지대, 송달료 등)은 보통 1만 원 내외로 비교적 저렴합니다.

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✅ 임차권등기명령 세입자의 권리를 지키는 현명한 선택

임차권등기명령은 복잡해 보이지만,
실제로는 세입자의 보증금을 안전하게 보호하는 강력한 제도입니다.

집주인의 사정으로 보증금 반환이 지연되더라도,
이 제도를 활용하면 이사와 권리 보호를 동시에 할 수 있습니다.

보증금을 지키는 가장 확실한 방법은
✅ 확정일자 받기
✅ 전입신고 완료
✅ 필요시 임차권등기명령 활용하기

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토지대장

토지대장이란 무엇인가?

토지대장은 대한민국의 모든 토지에 대한 공식적인 공적 장부로,
토지의 소유권, 지목, 면적, 이용현황, 소유자 정보 등을 기록한 기본 부동산 서류입니다.
쉽게 말해 “이 땅이 누구의 것이고, 어디에 있으며, 어떤 용도로 쓰이고 있는가”를 증명하는 문서입니다.

토지대장은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라
국토교통부 장관이 관리하며, 지적공부의 한 종류입니다.
지적공부에는 토지대장 외에도 임야대장, 대지권등록부, 지적도 등이 포함됩니다.

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토지대장 주요 기재 사항

토지대장에는 다음과 같은 정보가 포함되어 있습니다:

• 소재지: 해당 토지가 위치한 행정구역(시·군·구, 읍·면·동)
• 지번: 토지를 구분하는 고유 번호
• 지목: 토지의 용도(전, 답, 대, 임야, 도로 등)
• 면적: 제곱미터(㎡) 단위로 표시된 실제 크기
• 소유자 성명 및 주소
• 등재 연혁 및 변경 기록

이 정보는 부동산 거래, 건축 인허가, 세금 신고, 상속·증여 등 다양한 행정 절차에서 필수적으로 활용됩니다.

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토지대장의 종류

토지대장은 용도와 작성 방식에 따라 여러 유형으로 나뉩니다.

1. 일반 토지대장
   • 가장 흔한 형태로, 토지의 기본 정보가 담겨 있습니다.
2. 대지권등록부
   • 공동주택이나 상가처럼 집합건물의 토지지분을 기록한 대장입니다.
3. 임야대장
   • 산지(임야)에 해당하는 토지 정보를 별도로 관리합니다.
4. 축척변경대장 및 말소대장
   • 지적 정리, 분할, 합병 등의 이력이 있는 토지를 관리할 때 사용됩니다.

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토지대장 조회 및 발급 방법

토지대장은 온라인과 오프라인 모두에서 손쉽게 열람할 수 있습니다.

1. 온라인 발급 방법

• 정부24(www.gov.kr) 접속
• ‘토지(임야)대장 열람/등본 발급’ 검색
• 주소 또는 지번 입력 후 발급 신청
• 공동인증서(구 공인인증서) 로그인 후 즉시 열람 가능

열람 수수료: 무료
등본 발급 수수료: 1통당 500원

온라인 발급 시 PDF 파일 형태로 다운로드 가능하며,
필요시 프린트하여 행정기관 제출용으로 사용할 수 있습니다.

2. 오프라인 발급 방법

• 가까운 시청, 구청, 읍·면·동 주민센터 방문
• 신분증 지참 후 ‘토지대장 등본 발급 신청서’ 작성
• 접수 후 즉시 발급 가능

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토지대장과 등기부등본의 차이점

많은 분들이 토지대장과 등기부등본을 혼동하지만, 두 서류는 서로 다릅니다.

구분	토지대장	등기부등본
관리 기관	지적소관청(지자체)	법원 등기소
주요 내용	지목, 면적, 위치, 소유자 정보	소유권, 저당권, 지상권 등 권리 관계
법적 효력	행정적 자료	법적 효력 인정
발급처	정부24, 주민센터	인터넷등기소, 법원

즉, 토지대장은 행정상의 사실 기록,
등기부등본은 법적 권리 관계를 증명하는 문서입니다.
부동산 거래나 상속 시에는 두 서류를 모두 확인하는 것이 안전합니다.

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토지대장 정정 및 변경 절차

토지대장에 기재된 내용이 실제와 다를 경우 정정 신청을 해야 합니다.
예를 들어 면적 변경, 지목 변경, 소유자 변경 등이 이에 해당합니다.

1. 정정 사유 확인 (예: 토지 분할, 건축물 신축 등)
2. 관할 시·군·구청 지적과 방문 또는 온라인 신청
3. 증빙서류 제출 (측량 결과도, 건축물대장 등)
4. 검토 후 지적공부 수정

정정 절차가 완료되면 새로운 토지대장이 재발급됩니다.

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토지대장이 중요한 이유

토지대장은 단순한 행정 서류를 넘어, 토지의 신분증과 같은 역할을 합니다.
부동산 개발, 거래, 세금 부과 등 대부분의 부동산 행정이
토지대장을 기반으로 이루어지기 때문입니다.

특히 최근에는 지적 재조사 사업과 국토 디지털화 정책으로 인해
토지대장의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.
토지 소유자는 주기적으로 자신의 대장을 확인해
오류가 없는지 점검하는 것이 바람직합니다.

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정확한 정보로 안전한 부동산 관리

토지대장은 부동산 소유자라면 반드시 이해해야 할 기본 서류입니다.
정확한 지적 정보는 부동산 가치 평가와 세금 산정,
나아가 미래 개발 계획에도 직접적인 영향을 미칩니다.

정부24를 통해 언제든 손쉽게 열람할 수 있으니,
내 소유 토지의 현황을 주기적으로 확인하고 관리하는 습관을 가지세요.
이는 불필요한 법적 분쟁을 예방하고 자산을 안전하게 지키는 첫걸음입니다.

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🏠 청약통장이란? 완벽 가이드 | 가입조건, 혜택, 청약방법 총정리

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청약통장

청약통장은 내 집 마련의 첫걸음입니다. 주택청약종합저축의 개념부터 가입조건, 혜택, 청약순위, 주의사항까지 한눈에 정리했습니다.

1️⃣ 청약통장 기본 개념

청약통장이란 주택을 분양받기 위한 청약 자격을 얻기 위해 가입하는 금융상품입니다.
공식 명칭은 **‘주택청약종합저축’**이며, 국민주택·민영주택 등 대부분의 아파트 청약 시 필수로 요구됩니다.

이 통장은 은행에 일정 금액을 꾸준히 납입함으로써 청약 자격과 우선순위를 확보할 수 있습니다.
즉, 내 집 마련을 위한 첫 단계이자 정부가 지원하는 주거정책의 핵심 제도입니다.

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2️⃣ 청약통장 종류 (현재는 ‘주택청약종합저축’으로 통합)

과거에는 청약통장이 여러 종류로 나뉘어 있었지만,
2015년 이후 ‘주택청약종합저축’으로 통합되었습니다.

현재는 하나의 통장으로 모든 유형의 주택에 청약 가능합니다.

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3️⃣ 청약통장 가입 조건

• 가입 대상: 대한민국 국민 누구나 (만 19세 미만은 보호자 동의 필요)

• 가입 은행: 국민은행, 우리은행, 하나은행, 농협, 신한은행 등 주요 시중은행

• 납입 금액: 월 2만 원 ~ 50만 원 (1천 원 단위로 자유롭게 선택 가능)

• 금리: 약 1.8% 내외 (은행별 상이, 2025년 기준 변동 가능)

• 비과세 혜택: 청약용이므로 별도의 소득공제나 비과세는 없음

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4️⃣ 청약통장 납입 및 관리 방법

• 매월 일정 금액을 납입해야 **청약 회차(납입 횟수)**가 인정됩니다.

• 12회 이상 납입해야 1년 경과 기준으로 1순위 자격을 얻을 수 있습니다.

• 납입액은 월 10만 원까지만 청약 인정금액으로 계산되므로,
  청약 점수를 높이려면 꾸준한 납입이 중요합니다.

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5️⃣ 청약통장으로 청약하는 방법

1. LH청약센터 또는 청약홈(https://www.applyhome.co.kr) 접속

2. 분양공고 확인 후 청약신청

3. 가점제 / 추첨제 방식으로 당첨자 선정

4. 당첨 시 분양계약 체결 및 중도금 납입

💡 Tip: 국민주택은 납입횟수와 금액이 중요하고,
민영주택은 청약통장 예치금 기준으로 1순위 자격이 결정됩니다.

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6️⃣ 청약통장의 주요 혜택

• 주택 청약 자격 부여

• 청약 가점제에서 필수 항목 (무주택 기간 + 납입횟수 등)

• 무주택 세대주 우선 청약 기회

• 청약홈 연계로 손쉬운 신청 절차

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7️⃣ 청약통장 해지 시 유의사항

• 해지 시 그동안의 청약자격 및 납입 인정 횟수 초기화

• 이자만 수령하고 다시 가입 시 초기부터 시작해야 함

• 단, 전세자금 대출 등 일부 상황에서는 예외 가능

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8️⃣ 청약 가점제 계산 방식 (요약)

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9️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 청약통장은 꼭 만들어야 하나요?
➡️ 내 집 마련 계획이 있다면 반드시 필요합니다. 분양주택 청약 시 필수 서류입니다.

Q2. 미성년자도 가입할 수 있나요?
➡️ 가능합니다. 부모 동의하에 청약통장을 개설할 수 있으며, 장기 납입 시 유리합니다.

Q3. 다른 은행으로 옮길 수 있나요?
➡️ 가능합니다. 은행 간 청약통장 이관 서비스를 이용하면 됩니다.

Q4. 청약통장 금리를 높게 받을 수 있나요?
➡️ 기본 금리는 낮지만, 일부 은행에서는 우대금리 이벤트를 진행하기도 합니다.

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✅ 청약통장은 내 집 마련의 첫걸음

청약통장은 단순한 적금통장이 아니라,
‘미래의 내 집’을 위한 자격증명서입니다.
매월 2만 원부터 시작할 수 있으므로,
가능한 한 빨리 가입해 꾸준히 납입하는 것이 유리합니다.