전세 계약이 만료될 때 세입자는 갱신 여부를 결정해야 한다. 단순히 계약기간만 연장하는 것처럼 보이지만, 실제로는 전세금 반환 리스크, 집주인의 재정 상황, 주택 권리관계 등 중요한 요소가 크게 달라질 수 있는 시점이다.
아래에서는 전세 갱신 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 상세히 정리한다.
1. 전세 갱신 전 등기부등본 확인은 필수
전세 갱신 시 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 변동 여부 확인이다.
전세금 안전성과 직결되는 정보이기 때문에 필수 체크 항목이다.
등기부등본에서 꼭 확인해야 할 내용
- 새로운 근저당권 설정 여부
- 가압류·압류·경매 신청 유무
- 소유주 변경 여부
- 최초 계약 시보다 선순위 채권이 증가했는지 여부
만약 선순위 채권이 전세보증금을 넘어서면, 갱신은 매우 위험할 수 있다. 이 경우 전세금 반환이 어려워지는 만큼, 추가 협의 또는 보증보험 검토가 필요하다.
2. 전세보증보험(전세금 반환보증) 재가입 가능 여부
전세 갱신 시 기존 보증보험의 효력은 대부분 만료된다. 따라서 재가입 가능한지 확인하는 것이 매우 중요하다.
보증보험 재가입이 어려울 수 있는 경우
- 시세 하락으로 전세금이 적정 비율을 초과한 경우
- 임대인의 세금 체납 또는 신용 문제
- 등기부등본에 이상 권리 추가
- 주택 상태가 문제되어 안전진단 미달 등
전세보증보험이 안 되는 상황은 곧 전세금 반환 위험 신호다. 이 경우 갱신 여부를 재검토하거나 보증금 조정을 요구할 필요가 있다.
3. 전세 갱신 전 주변 시세 비교하기
전세 재계약 시 적정 전세금 수준을 판단하려면 주변 전세 시세 조사가 필수다.
확인해야 할 시세 정보
- 같은 단지·동·평형대의 최근 전세 거래 가격
- 전월세 전환된 사례
- 인근 신규 입주 단지 여부(공급 증가 시 전세가 하락 가능)
- 지역 내 이주 수요 변화
최근 전세가 하락 지역에서는 세입자가 전세금 인하를 요청할 수 있으며, 실제로 많은 지역에서 조정이 이뤄지고 있다.
4. 집주인의 재정 안정성과 전세금 반환 능력
전세 갱신의 핵심은 결국 돌려받을 전세금이 안전한가이다.
확인할 수 있는 요소
- 집주인의 보증보험 동의 여부
- 다주택자일 경우 다른 주택의 근저당 증가 여부
- 세금 체납으로 인한 압류 가능성
- 최근 경매 또는 채무 관련 분쟁 여부
집주인이 보증보험 동의를 거부한다면 이유를 반드시 확인해야 한다. 이는 숨겨진 위험 요소일 가능성이 높다.
5. 갱신 계약 조건 재정리(특약 포함)
전세 갱신 시 기존 계약을 그대로 유지하는 것이 원칙이지만, 실제로는 여러 조건이 조정된다.
갱신 계약 시 확인해야 할 조건
- 전세금 조정(인상·인하 여부)
- 관리비 부담 기준 유지 여부
- 하자 보수 책임 범위
- 반려동물·시설 변경 등 기존 특약 유지 여부
모든 조건은 반드시 서면 계약 또는 전자 계약으로 남겨야 하며, 구두 약속은 추후 분쟁 요인이 된다.
6. 집 상태 점검 후 하자 보수 요청하기
전세 갱신은 사실상 새로운 계약 체결에 해당한다. 따라서 집 상태를 확인하고 필요한 보수를 요청하는 것은 합리적인 절차다.
점검해야 할 항목
- 누수·결로·곰팡이
- 보일러 및 수도 설비
- 도어락·창문·배관
- 바닥·벽지 파손
하자 보수 합의는 특약으로 명시해야 효력이 있다.
전세 갱신은 “재확인 과정”이 필수
전세 갱신은 단순한 기간 연장이 아니라, 전세금 안전성과 거주 안정성을 다시 검증하는 단계다.
등기부등본, 시세, 보증보험, 집 상태, 계약 조건을 꼼꼼히 확인하면 불필요한 리스크를 막고 안정적인 거주 환경을 유지할 수 있다.