1015 부동산 대책 완벽정리
– 규제지역 확대 · 대출한도 축소 · 실거주 의무 강화
2025년 10월 15일 발표된 10·15 부동산 대책은 서울 전역 및 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하고 LTV 40% 규제, 주담대 한도 6억·4억·2억 적용, 토지거래허가구역 내 2년 실거주 의무 등 강도 높은 시장 안정화 조치를 담고 있다. 실수요자·투자자 대응 전략까지 한눈에 파악해보자.
1. 1015 부동산 대책 정책 배경
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수도권 주택가격 급등, 투기수요 증가 및 갭투자 확산이 문제로 지목됨.
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금융권 가계부채 증가 및 주택시장 거시리스크화 우려로 정부가 선제 대응.
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이에 따라 정부는 시장의 빠른 과열을 억제하고 실수요 중심 질서 회복을 목표로 10·15 대책을 발표.
2. 1015 부동산 대책 핵심 내용
2.1 규제지역 확대
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서울 25개 구 전역을 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정.
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경기 권역에서 과천시, 광명시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 12개 지역도 포함.
2.2 금융·대출 규제 강화
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규제지역 내 주택담보대출(LTV) 40% 적용.
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주담대 한도 시가 구간별로 세분화 → 15억 이하 최대 6억, 15억 초과 ~ 25억 이하 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억.
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스트레스 금리 하한을 기존 약 1.5%에서 약 3.0%로 상향하여 대출심사 기준 강화.
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1주택자의 전세대출도 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함되는 등 갭투자방지 장치 강화.
2.3 토지거래허가구역 및 실거주 의무
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지정된 토지거래허가구역 내 주택 변화 거래 시 관할 지방자치단체 허가 필요.
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매수 후 취득일로부터 2년 이상 실거주 의무가 부과됨.
2.4 세제 및 기타 조치
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보유세·양도세 강화 검토 및 세제개편 방향 제시됨.
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불법행위 단속 강화 및 공급확대 정책도 병행됨.
3. 시행일 및 적용 기준
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규제지역 지정 및 금융대출 규제는 2025년 10월 16일부터 적용됨.
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토지거래허가구역 및 실거주 의무 조치는 2025년 10월 20일부터 효력이 발생됨.
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다만 10월 15일 이전 계약분 등에 대해서는 종전 규정이 적용되는 경우 존재.
4. 예상 영향 & 시장 반응
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기대효과: 투기수요 억제, 대출·거래 관리를 통한 거시안정 기여 가능성.
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리스크 및 한계: 세제 개편이 빠지면서 구조적 공급부족 문제 해결에는 부족하다는 지적 존재.
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실수요자 부담 증가 우려: 2030세대 등 자금 여유가 적은 계층이 대출한도 축소로 내 집 마련 진입장벽이 높아졌다는 분석.
5. 대응 전략(실수요자·투자자)
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실수요자: 자금계획 재정비 필요. 계약 전 금융기관 사전심사 및 자기자본 확보 중요. 입지·생활조건 중심의 실거주 목적 주택 선택 권고.
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투자자: 갭투자 전략 약화됨. 레버리지 축소, 보유기간·수익모델 재검토 필요. 향후 공급·입지요인 변화를 주시해야 함.